Keine Angst vor Kostenfallen beim Hausbau! 5 erstaunliche Tipps für die Einhaltung des Budgets

Teil 3 der Blog-Serie „Budget, Finanzierung und Kostenfallen – Baukosten von Anfang an im Blick“

In den ersten beiden Teilen dieser Blog-Serie ging es ja bereits um die Budgetermittlung und die Wunschfinanzierung. Nun geht es darum, dass das Geld, was man vom Finanzierer bekommt, auch reicht.

Hier findest du Teil 1 und Teil 2 der Serie.

Hier lernt ihr wie ihr ruhig und ohne Angst vor Kostenfallen oder Nachfinanzierungen in euer Bauvorhaben starten könnt. Ihr erfahrt alles, was ihr vor der Planung von eurem Eigenheim wissen müsst, um Kostensteigerungen zu vermeiden.

Tipp 1: Nachfinanzierung verhindern!

Wenn es der Fall ist, dass Kosten nicht berücksichtigt wurden oder zu gering angesetzt waren, oder es zu unerwarteten Kostensteigerungen kommt, bleibt nach meiner Erfahrung oft nur die Nachfinanzierung. Diese Notsituation der Bauherren nutzen die Banken aus und gewähren die Nachfinanzierung nur zu deutlich schlechteren, also teureren Bedingungen, als die Grundfinanzierung. Das hat immer höhere Raten und eine längere Laufzeit zur Folge. Die Zinsen für die gesamte Laufzeit sind auch deutlich höher. Insgesamt also eine Win-Situation für die Banken und eine Loose-Situation für Euch. Wobei man gerechterweise auch dazusagen muss, dass für die Banken bei Baukostensteigerungen ja auch das Risiko steigt. Insbesondere dann, wenn keine Wertsteigerung damit einhergeht.

Checkliste vor dem Hausbau

Ihr wollt bauen?

Dann seid verdammtnochmal
vorbereitet!


Wenn ihr erstmal wisst, was ihr wollt und die ersten Diskussionen geführt habt, geht der Start in die Planungsphase schon viel leichter :-)

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Die Nachfinanzierung gilt es jedenfalls in eurem Interesse zu verhindern!

Lasst, wie im letzten Artikel beschrieben, die angebotene Finanzierung von einem unabhängigen Finanzberater überprüfen. Sind alle Kosten berücksichtigt? Sind die Sicherheitspuffer für unvorhergesehenes groß genug? Sind die Betriebsnebenkosten für euch neben der Rate bezahlbar? Ein unabhängiger Berater rechnet in Eurem Sinne, nicht im Sinne einer Bank! Das solltet Ihr auf jeden Fall tun, auch wenn das ein bisschen was kostet. Damit seid ihr schlicht auf der sicheren Seite.
Nicht zuletzt: Informiert euch selbst vor der Planung, welche Kosten steigernden Faktoren es zu vermeiden gilt und wie ihr insgesamt kostensparend bauen könnt. Investiert da in euer Wissen, denn am Ende könnt ihr nur euch selbst zu 100 % vertrauen.
In meinem Blog werde ich in nächster Zeit einen Artikel zum kostensparenden Bauen veröffentlichen!

Tipp 2: Auf Transparenz achten!

Cui bono?

Egal für welchen Baupartner Ihr Euch entscheidet, fragt Euch immer: Cui bono? oder auf Deutsch: Wem nützt das?
Was ich damit sagen will: Jeder handelt in irgendeinem Interesse. Sei es im eigenen Interesse, im Interesse des direkten Auftraggebers oder im Interesse dessen Auftraggebers. Für das Vertrauen ist es enorm wichtig zu wissen, in wessen Interesse jemand handelt. Baut ihr mit einem Bauträger, dann beauftragt der auch die Handwerker. Das heißt der Bauträger bezahlt auch die Rechnungen der Handwerker. Für wen wird der Handwerker also arbeiten? Na klar, für den Bauträger und nicht für euch. Anders sieht das auch, wenn ihr den Handwerker selbst beauftragt. Dann bezahlt Ihr ihn und er wird sich Mühe geben gute Arbeit abzuliefern, damit ihr ihm nicht die Rechnung kürzt und ihn vor allem weiterempfehlt.

Warum erzähle ich euch das jetzt?

Naja, Kostenfallen entstehen immer da, wo Leistungen intransparent angeboten werden. Und sie sind immer dann intransparent, wenn der Anbieter nicht in eurem Interesse handelt. Das gilt im übrigen auch für Subunternehmer, die nicht in eurem direkten Auftrag arbeiten, sondern vom Auftragnehmer unterbeauftragt sind. Sie müssen sich mit dem direkten Auftragnehmer die Marge teilen. Daraus ergibt sich bereits der Zwang zu Einsparungen, die nur zu euren Kosten gehen können. Daher empfiehlt es sich bei der Auftragsvergabe Subunternehmer vertraglich auszuschließen.
Grundsätzlich ist es also am besten wenn Handwerker, Planer und Bauleiter in eurem direkten Auftrag handeln. So sind Konflikte mit den Interessen Dritter leichter auszuschließen. Der Prozess wird für euch transparenter und die Auftragnehmer bieten (hoffentlich) vollumfänglich an.

Tipp 3: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser

Wenn der Handwerker genug Aufträge hat (was zur Zeit meistens der Fall ist) und auf eure Empfehlung pfeift, kann es euch genauso gut passieren, dass er nicht vollständig anbietet auch wenn ihr ihn direkt beauftragt. Deshalb ist es wichtig einige Dinge zu beachten und vor allem nach dem Grundsatz: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser zu handeln.

Das A und O: vollumfängliche Angebote

Fragt euch bei allen Angeboten aber vor allem bei Fertighausanbietern und Bauträgern: Sind die Bauleistungsbeschreibung ausführlich und vollständig? Was ist enthalten, was nicht? Ist alles verständlich und transparent? Lasst euch die Vertragsgrundlagen VOR Vertragsunterzeichnung aushändigen. Nehmt euch die Leistungsverzeichnisse und Beschreibungen mit nach Hause und geht sie in aller Ruhe durch. Bei den genannten Anbietern ist es Teil der Strategie, dass ein Haus schlüsselfertig angeboten wird. Das heißt aber noch lange nicht, dass ihr dann auch einziehen könnt. Zur Erreichung der Kampfpreise wird oft einfach nicht alles angeboten, was für ein bewohnbares Haus notwendig ist.

Darüber solltet ihr euch bewusst sein!

Egal ob ihr ein Ausbauhaus kauft oder ein wirklich fertiges Haus haben wollt, in das ihr einfach einziehen könnt, die Prüfung der Vertragsunterlagen und der Bauleistungsbeschreibung durch einen unabhängigen Bauherrenberater lohnt sich auf jeden Fall. Und zwar VOR Vertragsschluss! Der Berater kann erkennen, welchen Ausbauzustand euer Haus gemäß der Bauleistungsbeschreibung haben wird und ob auch sonst alles drin ist, was ein Haus braucht. Fehlt etwas, könnt ihr nachverhandeln. Wenn ihr die 100-300€ in die unabhängige Prüfung investiert, spart ihr fast immer mehr Baukosten wieder ein. Absolut wird nicht zwangsläufig gespart, da es sich meistens um sogenannte „Ohnehin-Kosten“ handeln kann. Diese wären also ohnehin auf euch zugekommen. Nur wisst ihr es bei vorheriger Berücksichtigung auch und könnt für die Finanzierung damit rechnen oder die Planung ggf. noch einmal anpassen.
Nach Angaben des VPB (Verband privater Bauherren) kommen bei Angeboten von Bauträgern oder Generalunternehmern im Schnitt nochmal 25.000€ oben drauf. So ist die Nachfinanzierung ohne vorherige Prüfung ja beinahe unumgänglich!
Oft kommt bei der Prüfung aber auch heraus, dass das Haus vom Bauträger oder Fertighausanbieter gar nicht mehr viel billiger ist, als ein individuell geplantes vom Architekten. Zu dem Thema Werbetricks der Fertighausanbieter werde ich in Kürze auch einen Blogartikel veröffentlichen.

Bezahlen gemäß Baufortschritt

Achtung, jetzt kommt, etwas sehr wichtiges: Geht niemals in Vorleistung!

Bei Vertragsabschluss solltet ihr unbedingt darauf achten, dass keine Klauseln eingebaut sind, die Vorauszahlung in gewissem Maße mit einschließen. Es sollte ein in sich logischer Zahlungsplan im Vertrag vereinbart werden. Um als Laie abschätzen zu können, wie weit der Bau denn nun fortgeschritten ist und ob die Forderungen berechtigt sind oder nicht, empfiehlt es sich auch hier wieder einen unabhängigen Baubegleiter einzuschalten. Die Kosten dafür werden von der KfW https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/Förderprodukte/Energieeffizient-Bauen-und-Sanieren-Baubegleitung-(431)/ gefördert.
Die Arbeit des Baubegleiters wird beträchtlich vereinfacht und zuverlässiger, wenn er seine Prüfungen auf Grundlage der Ausführungsplanung machen kann. Die Pläne der Entwurfsplanung, die ihr euch vor Vertragsschluss ja habt übergeben lassen, sind dafür zu grob. Besteht also auch nach Vertragsabschluss darauf, dass euch relevante Unterlagen zugänglich gemacht werden.

Den zusätzlichen Baubegleiter braucht ihr nicht, wenn ihr mit Architekt arbeitet, da dieser ja sowieso die Bauleitung macht und die Rechnungen der Handwerker immer in eurem Interesse prüft. Er gibt also nur Zahlungen frei, die auch berechtigt sind.

Lasst euch eine Baufertigstellungsbürgschaft vom Bauunternehmer geben! Sie sichert die Insolvenz des Bauunternehmers ab.
Hier findet ihr noch weitere Informationen, welche Unterlagen ihr euch von den Vertragspartner aushändigen lassen solltet:
vpb.de/Bauunterlagen

Tipp 4: Bauzeit einhalten

Eine der wichtigsten und größten Kostenfallen ist die Überschreitung der Bauzeit. Nicht nur, dass die Bank Bereitstellungszinsen verlangt, wenn das Geld nicht nach Plan abgerufen wird. Auch habt ihr eine Doppelbelastung von Miete und Rate, wenn die Fertigstellung des Hauses zeitlich hinter den vereinbarten Rückzahlungsbeginn rutscht. Von den zusätzlichen Baukosten durch längere Standzeiten von Kran und Gerüst ganz zu schweigen. Ihr könnt euch einfach merken: Bauzeitverlängerung kostet immer extra!

Mittel der Wahl: Bauzeitenplan

Deshalb ist es wichtig, dass ihr Wert auf einen qualifizierten Terminplan legt! Dieser ermöglicht erstens die detaillierte Planung der Bauabläufe und dient zweitens dem Controlling. Wenn Ihr mit Architekt baut, kann es sein, dass dieser von sich aus keine ausführliche, sondern nur eine grobe Terminplanung macht. Sprecht ihn schon früh darauf an, dass eine kurze aber realistische Bauzeit, die auch eingehalten wird, für euch essentiell ist. Besteht auf die Anfertigung eines qualifizierten Bauzeitenplans. Dieser ist Teil der honorierten Leistungen nach der Honorarordnung der Architekten (HOAI), verursacht also keine zusätzlichen Kosten.
Bei Bauträgern und Fertighausanbietern ist es oft Teil des Marketings, dass mit kurzen Bauzeiten geworben wird. Trotzdem müsst ihr selbst, auch bei diesen Baupartnern die Termine immer im Blick haben und, wenn nötig, Verzögerungen anmahnen.

Eigenleistung nicht überschätzen!

Wenn ihr mit Eigenleistung plant, dann plant realistisch. Habt ihr die Zeit, die Fähigkeiten und die Lust am Wochenende und nach Feierabend richtig rein zu klotzen? Könnt Ihr euch an den Terminplan halten? Wenn nicht, verschuldet ihr möglicherweise selbst die Bauzeitverlängerung. Wart ihr schon mal handwerklich aktiv? Wenn nicht, dauert die Eigenleistung garantiert länger, als ihr dafür einplant.
Besser ihr plant von vornherein so viel oder wenig Eigenleistung ein, dass ihr das auch schaffen könnt, als später in Zeitnot noch jemanden für den Putz oder die Fliesen finden zu müssen. Das wird garantiert teurer, als wenn ihr diese Leistungen von vorn herein mit ausgeschrieben hättet.

Tipp 5: Gute Kostenplanung mit Erfolgshonorar

Beim Bauen mit Architekt solltet ihr von Anfang an auf eine qualifizierte Kostenplanung beharren. Im Gegensatz zum Bauen mit Fertighausanbietern oder Bauträgern steht beim Architektenhaus kein Festpreis dran. Also müssen von Beginn an die Kosten und das Budget immer fest im Blick bleiben. Euer Architekt kann als Mensch vom Fach immer geeignete Maßnahmen vorschlagen, wenn die Planung droht, das Budget zu überschreiten. Diese Maßnahmen funktionieren dann oft so gut, dass es sogar eine deutliche Budgetunterschreitung gibt!
Zwar sollte es selbstverständlich sein, dass ein Architekt sehr kostenbewusst plant und das Budget einhält, dennoch empfiehlt es sich bei Vertragsabschluss einen Erfolgsbonus zu vereinbaren: Sollte es der Architekt schaffen das Budget um 10 oder 20% zu unterschreiten, bekommt er einen vereinbarten Betrag zusätzlich zum Honorar.

Fazit:
Kostenfallen sind also eigentlich leicht zu vermeiden, wenn ihr euch an diese Tipps haltet. Und ganz wichtig: fragt im Zweifelsfall immer noch mal einen Fachmann. Wenn ihr mehr zu versteckten Kosten und Kostenfallen wissen wollt oder von euren eigenen Erfahrungen berichten wollt, hinterlasst mir gerne einen Kommentar. Ich freue mich über euer Feedback.

About the Author Anne Albrecht

Anne Albrecht ist Architektin. Nach mehreren Jahren Berufserfahrung als Architektin in verschiedenen Planungsbüros, hat sie festgestellt, dass beim Bauen sowohl von Einfamilienhäusern als auch bei Großprojekten grundsätzlich etwas schief läuft. Nach reiflicher Analyse konnte sie das Hauptproblem identifizieren und das war ein großes Wissensgefälle zwischen den Beteiligten. Anne hat es sich mit diesem Blog zur Aufgabe gemacht zumindest im Umfeld des privaten Bauens fehlendes Wissen zu vermitteln, über Architektur aufzuklären und den Bau eines Einfamilienhauses transparent zu erklären. Dadurch erhofft sie sich zufriedenere Bauherren, Architekten und Baufirmen und insgesamt entspanntere Bauabläufe und für uns alle eine bessere gebaute Umwelt.

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