Haus Budget

Wie viel Haus könnt ihr euch leisten? – In 3 einfachen Schritten zum verlässlichen Budget für euer Haus

Teil 1 der Serie „Budget, Finanzierung und Kostenfallen – Baukosten von Anfang an im Blick“

Eine belastbare Budgetermittlung, ist der erste Schritt zu eurem neuen Haus. Wenig ist enttäuschender und frustrierender als schon voll in die Planung eingestiegen zu sein, um dann festzustellen, dass man eigentlich noch ein paar Jahre Eigenkapital ansparen muss. In diesem Artikel erkläre ich euch deshalb, wie ihr ganz einfach berechnet, wie viel euer Traumhaus kosten darf.

Hier findest du Teil 2 und Teil 3 der Blog-Serie.

Schritt 1: Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen

Ob ein Auto, eine neue Waschmaschine oder ein Haus, grundsätzlich funktioniert die Budgetermittlung immer gleich: Als erstes müsst ihr wissen wie viel Geld ihr ausgeben könnt. Dazu müsst ihr alle Einnahmen und Ausgaben gegenüber stellen. Einnahmen sind zum Beispiel euer Nettogehalt, Minijob, Kindergeld usw. Ausgaben sind eure Lebenshaltungskosten, Versicherungen (auch die, die nur einmal im Jahr bezahlt werden), Auto und andere regelmäßige Ausgaben. Ausgaben für Urlaub und Freizeit solltet ihr realistisch abschätzen. Bei der Budgetplanung für das Haus bleiben die Kosten, die ihr im Moment für Mieten habt erst einmal außen vor, da diese ja wegfallen werden. Damit ihr nichts vergesst empfehle ich euch einen Haushaltsrechner zu benutzen. z.B. den von Verivox. Der Budgetrechner von Verivox ist allerdings ähnlich grob, wie alle anderen Budgetrechner, und deshalb nicht empfehlenswert. Besser ihr rechnet für die Budgetermittlung „zu Fuß“ oder mit einer Exceltabelle weiter. Dazu seht ihr später ein Beispiel.

Bleibt etwas übrig? Das ist gut und Voraussetzung für alles weitere. Habt ihr dabei einen Puffer eingerechnet (ca. 200€ pro Monat)? Sind die Nebenkosten für die zukünftige Immobilie mit eingerechnet (ca. 2,50€*m²*Monat); je nach energetischem Zustand und Standort? Bedenkt, dass auch während der Bauphase die Spülmaschine kaputt gehen kann und ersetzt werden muss.

Checkliste vor dem Hausbau

Ihr wollt bauen?

Dann seid verdammtnochmal
vorbereitet!


Wenn ihr erstmal wisst, was ihr wollt und die ersten Diskussionen geführt habt, geht der Start in die Planungsphase schon viel leichter :-)

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Schritt 2: Hochrechnen auf die Finanzierungsdauer

Als nächstes multipliziert ihr euren Jahresüberschuss mit z.B. 25 Jahren oder wie lange ihr für die Finanzierung einplant. Habt ihr einen Job mit kalkulierbaren Lohnsteigerungen? Dann könnt ihr die zukünftigen höheren Gehälter für eure Liquidität nutzen. Seid ihr momentan DINKS (double income no kids), dann rechnet bitte trotzdem nicht mit euren beiden Vollzeitgehältern. Rechnet so, dass zur Not auch nur ein Einkommen ausreicht. Warum? Vielleicht wollt ihr Kinder? Und dann findet ihr nicht sofort einen KiTa-Platz und einer muss nach der Elternzeit noch weiter zu Hause bleiben. Ihr wollt keine Kinder? Gut – aber was macht ihr, wenn ein Elternteil pflegebedürftig wird, oder ein Partner arbeitsunfähig, oder, oder? Die Szenarien, weshalb nicht soviel Geld rein kommt, wie geplant sind mannigfaltig, sehr individuell und leider auch nicht selten, aber selten vorhersehbar.
Habt ihr an alles gedacht? Dann habt ihr die finanzierbare Kreditsumme!

Schritt 3: Kreditsumme+Eigenkapital=Budget

Ihr habt in Schritt 2 die mögliche finanzierbare Kreditsumme ermittelt. Um jetzt euer Budget zu erhalten, addiert ihr das verfügbare Eigenkapital hinzu. Habt ihr einen Bausparvertrag, Barvermögen oder Aktien? Vielleicht geben euch die Eltern einen Vorschuss auf das Erbe oder der Chef gibt euch einen Arbeitgeber-Kredit. Alles, was ihr an Eigenkapital zusammenkratzen könnt, erhöht das Budget und eure Bonität. (Aber Vorsicht: Auch bei Privatkrediten dürft ihr die Rückzahlung nicht vergessen.)
Das ermittelte Budget schließt nun alle Kosten, die jemals um den Hausbau entstehen, inklusive aller Nebenkosten und Betriebskosten, mit ein. Auch die Zinsen sind in dieser Zahl schon drin. Das heißt, um euer Budget für die Baukosten oder den Kaufpreis zu ermitteln, müsst ihr alle entstehenden anderen Kosten von der Gesamtsumme abziehen. Das verhindert, dass euch später Kosten überraschen und ihr diese nur durch Einbußen in eurem Lebensstandards bezahlen könnt.
Abzuziehen sind:
– Kaufnebenkosten (ca. 10%), Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % (!)
– Sicherheitsabschlag (5%),
– Instandhaltungskosten (1€/(m²*Monat)),
– durchschnittliche Darleheneffektivszinsen (z.B. 2%) dafür braucht ihr einen Zinseszins-Kredit-Rechner z.B. den von Offerio.

Hier ein Beispiel zu den Schritten 1-3:

Wohnfläche 140m², 25 Jahre Laufzeit, 30.000€ Eigenkapital, fiktive Einnahmen 3000€ und Ausgaben 1500€:

Achtung: bei den prozentualen Abschlägen (Kaufnebenkosten und Sicherheitsabschlag) muss man sich annähern. Da es sich um einen Zirkelbezug handelt.

Mein besonderer Tipp: Budgetrechner im Internet kritisch nutzen

Im Internet gibt es diverse Budgetrechner für die Immobilienfinanzierung. Leider besteht bei vielen Onlinerechnern die Gefahr, dass die finanzielle Lage zu positiv eingeschätzt wird. Das passiert, weil nicht genügend Details (die man zum Teil ja auch noch nicht wissen kann) abgefragt werden. So berücksichtigen z. B. nur die wenigsten Budgetrechner neben den Kaufnebenkosten auch die Bau- und Betriebsnebenkosten. Die Ergebnisse solcher Rechner sind daher oft irreführend, die finanzielle Schieflage ist also vorprogrammiert. Auch wenn ihr euch zusätzlich beraten lassen möchtet, würde ich von der Nutzung solcher Rechner abraten. Nichts ist ärgerlicher, als in den ersten Gesprächen mit dem Bankberater festzustellen, dass ein Hauskauf oder-Bau nicht finanzierbar ist, weil diverse Kosten nicht berücksichtigt wurden.

Seid ihr in der glücklichen Lage mehr übrig zu haben, als ihr für ein Haus ausgeben müsst oder wollt? Dann könnt ihr die nicht verwendeten monatlichen Reserven ansparen und für eine mögliche Sondertilgung einplanen.

Im nächsten Teil verrate ich euch, wie ihr eure Wunschfinanzierung erhaltet. Hier geht’s zu Teil 2.

Ihr habt noch Fragen zur Budgetplanung für euer Traumhaus oder möchtet von eigenen Erfahrungen berichten? Ich freue mich über euer Feedback in den Kommentaren.

About the Author Anne Albrecht

Anne Albrecht ist Architektin. Nach mehreren Jahren Berufserfahrung als Architektin in verschiedenen Planungsbüros, hat sie festgestellt, dass beim Bauen sowohl von Einfamilienhäusern als auch bei Großprojekten grundsätzlich etwas schief läuft. Nach reiflicher Analyse konnte sie das Hauptproblem identifizieren und das war ein großes Wissensgefälle zwischen den Beteiligten. Anne hat es sich mit diesem Blog zur Aufgabe gemacht zumindest im Umfeld des privaten Bauens fehlendes Wissen zu vermitteln, über Architektur aufzuklären und den Bau eines Einfamilienhauses transparent zu erklären. Dadurch erhofft sie sich zufriedenere Bauherren, Architekten und Baufirmen und insgesamt entspanntere Bauabläufe und für uns alle eine bessere gebaute Umwelt.

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2 comments
Alex says 30. Oktober 2018

Ganz tolle Beiträge, die man hier auf Eurer Seite findet. Das ist in jedem Fall sehr hilfreich und offene Fragen können direkt beantwortet werden. Das ist echt klasse.

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    Anne Albrecht says 31. Oktober 2018

    Hallo Alex, vielen Dank für Deinen lieben Kommentar. Ich freue mich, wenn ich weiter helfen kann. Viele Grüße, Anne Albrecht

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