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So bekommt ihr euer Wunschdarlehen – In 5 einfachen Schritten zur perfekten Hausfinanzierung

Teil 2 der Blog-Serie „Budget, Finanzierung und Kostenfallen – Baukosten von Anfang an im Blick“

Hier findest du Teil 1 und Teil 3 der Blog-Serie.

An andere Leute Geld heran zu kommen, ist immer eine Herausforderung. Dabei ist grundsätzlich egal, ob ihr euch Geld bei einem Verwandten oder bei der Bank leiht. Jeder möchte sein Geld auch wieder zurückbekommen und das mit Zinsen.

Was heißt eigentlich Kredit?

Das Wort Kredit leitet sich von dem lateinischen „credere“ ab, was soviel heißt wie glauben, vertrauen. Ihr müsst also vertrauenswürdig sein und das auch eurem Kreditgeber glaubhaft machen können . Das meiste eurer Glaubwürdigkeit liegt in den gespeicherten Daten und Zahlen über euch. Aber auch die persönliche Komponente ist bei der Kreditvergabe nicht zu vernachlässigen. In diesem Artikel erkläre ich euch, was ihr tun könnt, um den bestmöglichen Kredit-Deal zu erhalten.

Bei all den nützlichen Informationen, die ich gründlich recherchiert habe, ist zu bedenken, dass ich Architektin und keine Finanzierungsexpertin bin. Alex Fischer ist aber ein solcher Experte und bündelt wertvolle Inhalte zu Immobilien, Finanzierung und generell Vermögensaufbau auf seiner Seite. Außerdem verschenkt er immer noch sein Buch. Ich habe es selbst zweimal gelesen und unglaublich viel für mich daraus gewonnen. Nicht nur für Immobilien, sondern auch generell für ein besseres Vorankommen im Leben. Hier kannst du es dir kostenlos bestellen. [Provisions-Link, falls du von Alex Fischer etwas kaufst, erhalte ich eine kleine Provision. Damit unterstützt du meinen Blog. Der Preis ändert sich für dich dadurch nicht]

Jetzt aber weiter zu der Finanzierung eures Bauprojektes!

Schritt 1: Achtet auf eure Bonität

Eigentlich beginnt die Vorbereitung für die Finanzierung für ein eigenes Haus schon Jahre vor der ersten Finanzierungsanfrage. Nicht nur mit dem Ansparen von Eigenkapital, sondern auch mit der Pflege der eigenen Bonität. Aber welche Faktoren spielen für eure Bonitätsbewertung eine Rolle?
Einkommen: Verdient ihr genug, um euch ein Haus leisten zu können. Dazu mehr in Schritt 2. Grundsätzlich gilt: Je mehr Geld übrig ist, desto besser für eure Bonität.

Probezeit: Allerdings sehen die Banken es nicht gerne, wenn ihr eine befristete Stelle habt. Leider kann man daran, je nach Branche ja nicht viel ändern. Aber zumindest solltet ihr die Probezeit beendet haben.

Selbständigkeit: Plant einer von euch sich irgendwann selbständig zu machen? Verschiebt das am besten nach den Hauskauf. Finanzierer betrachten eine Selbständigkeit als Risiko.

Eigenkapital: je mehr desto besser für die Kreditkonditionen. Eigenkapital ist nicht nur flüssiges Kapital auf der Bank oder der Bausparvertrag, sondern bspw. auch Eigenleistung, Arbeitgeberkredit, Verwandtenkredit, Vorschuss auf ein Erbe, Lebensversicherungen, Wertpapiere…

Rechnungskauf: Bei Versandhäusern am besten nichts mehr auf Rechnung kaufen. Die Händler stellen eine Bonitätsüberprüfung bei der Schufa, die 12 Monate gespeichert wird.

Ratenkredite: Ratenzahlungen für Konsumgüter (Fernseher, Waschmaschine, Auto etc.) sind tabu. Dadurch werden die Bonität und die angebotenen Kreditkonditionen extrem verschlechtert oder ihr werdet als nicht kreditwürdig eingestuft und bekommt gar kein Darlehen.

Konten und Karten: Hat jeder von euch mehr als 2-3 Konten und Kreditkarten? Bitte die Konten und Kartenanzahl auf das nötigste reduzieren, da zu viele davon den Eindruck erwecken, dass man seine Finanzen nicht im Griff hat. Das wirkt sich auch negativ auf das Bonitäts-Scoring aus.

Kreditanfrage: Stellt so wenig Kreditanträge wie möglich. Kommt bei einem konkreten Kreditantrag kein Kredit zustande, erfolgt ein negativer Schufa-Eintrag. Andere Banken sehen den Eintrag und gehen davon aus, dass die angefragte Bank euch keinen Kredit angeboten hat, weil das Bonitäts-Scoring zu schlecht war. Die Folge ist: es wird immer schwieriger einen Kredit zu bekommen.

Konditionsanfragen: Die Abfrage der für euch geltenden Konditionen für Kredite könnt ihr so oft ihr wollt durchführen, diese sind Schufa-neutral. Auch die Angebote, die aus einer Konditionsanfrage entstehen, werden nicht bei der Schufa gemeldet. Zur besseren Vergleichbarkeit macht es dabei sogar Sinn bei mehreren Banken anzufragen. Achtet aber darauf, dass die Anfrage immer als Konditionsanfrage deklariert ist. Ein Kreditvermittler stellt nur Konditionsanfragen um Angebote der Banken zu vergleichen.

Banken-Wettbewerb: Seid mindestens bei zwei Banken Kunden, dann entsteht ein Wettbewerb zwischen den angefragten Banken.

Schlechte Zahlungsmoral: auch eine schlechte Zahlungsmoral (zurückgegebene Lastschriftmandate wegen fehlender Kontodeckung, Mahnverfahren) wirkt sich negativ auf die Kreditkonditionen aus.

Auch die menschliche Ebene berücksichtigen!

Ein weiterer wichtiger Faktor ist die menschliche Ebene. Habt ihr einen guten Draht zu eurem Bankberater? Lasst ihr euch nur bei Problemen blicken oder geht ihr auch gelegentlich mit guten Nachrichten in der Bank vorbei (z. B. bei Beförderung oder Lohnerhöhung)? Seht euren Bankberater als einen sozialen Kontakt an, der auch gepflegt werden will. Voraussetzung ist natürlich, dass dieser Bankberater auch Entscheidungskompetenzen bei der Kreditvergabe hat.

Damit ihr wisst, wo ihr gerade bei eurer Bonität steht, macht es Sinn sich eine Schufa-Selbstauskunft einzuholen. Die Bewertung zeigt, ob ihr vor den Konditionsabfragen noch etwas ändern solltet, ob alle Daten aktuell sind oder ob ihr schon jetzt ein Spitzen Bonitäts-Scoring habt. meineschufa.de

Als nächstes kommt die Budgetermittlung. Wie das geht habe ich euch in dem Blogartikel „Wie viel Haus könnt ihr euch leisten? – In 3 einfachen Schritten zum verlässlichen Budget für euer Haus“ erklärt.

Schritt 2: Bank oder Vermittler?

Banken sind an hauseigene Produkte gebunden.
Vermittler haben meist ein großes Portfolio an Kreditinstituten mit denen sie zusammenarbeiten. Oft können Kreditvermittler für das gleiche Produkt günstigere Konditionen einholen, als ihr sie selbst durch Konditionsabfrage erhaltet.

Die weitverbreitete Meinung, dass ein Finanzierungsvermittler nur den Kredit vermittelt, der für ihn die beste Provision bedeutet, lässt sich nicht verallgemeinern. Es gibt immer schwarze Schafe. Doch wenn ihr einen Finanzierungsvermittler über Empfehlungen gefunden habt, könnt ihr annehmen, dass er gewissenhaft und in eurem Sinne arbeitet. Genau wie bei den Banken kann es nicht schaden mehr als einen Vermittler hinzuzuziehen und so für Konkurrenz zu sorgen.

Bei einem Vermittler ist die Beantragung eines KFW-Förderdarlehens in der Regel genauso unproblematisch wie bei der Hausbank. In den Informationen zu den Krediten auf den Seiten der KfW wird immer wieder von der Antragsstellung über die Hausbank gesprochen. Lasst euch davon aber nicht verwirren. Ein Finanzberater oder Kreditvermittler kann genauso gut bei den Konditionenabfragen die Möglichkeiten der KfW-Förderung berücksichtigen.

Solltet ihr dennoch den klassischen Weg über euren Bankberater und eure Hausbank gehen, gibt es dabei auch einiges zu beachten.

Under promise and over deliver

Der entscheidende Bankberater möchte hofiert werden. Bereitet die Unterlagen sauber, leicht verständlich und vollständig auf. Wenn ihr eine Terminzusage tätigt, bis wann ihr eure Unterlagen zusammen habt und abgeben könnt, dann haltet den Termin unbedingt ein! Besser noch: bringt die Unterlagen einen Tag früher in der Bank vorbei. Wenn ihr den Termin nicht einhalten könnt, dann sagt vorher unbedingt Bescheid!

Nicht zu knapp rechnen

Grundsätzlich gilt für alle Finanzberater und Banker: Finanzierungen und Darlehen sind in der realen Finanzierungsanfrage ihr täglich Brot. Aber sie sind eben keine Baufachleute und lassen bei der Budgetplanung die Kosten für Erschließung, Baugenehmigung oder Bodengutachten gelegentlich außer Acht. Außerdem: Wer verdient an einer Nachfinanzierung? Ein Schelm wer Böses denkt, doch zumindest halte ich es für möglich, dass Banken die Finanzierungen absichtlich am Limit laufen lassen. Rechnet also auf keinen Fall Spitz auf Knopf, sondern habt alle möglichen Nebenkosten auf dem Schirm und steht dem Optimismus beim Banker lieber etwas kritisch gegenüber. Auch wenn es schmerzhaft ist, sich eingestehen zu müssen, dass man lieber noch ein paar Jahre Eigenkapital aufbaut, bevor man sich das Haus leisten kann. Das ist immer noch besser, als beim Bauen in den finanziellen Ruin zu rutschen.

Schritt 3: Kreditkonditionen vergleichen

Der effektive Jahreszins, die Tilgungshöhe und -dauer sind natürlich entscheidende Faktoren, bitte überseht aber nicht die anderen Bedingungen:
Zinsbindung: Je länger ihr euch die Niedrigzinskonditionen von heute sichern könnt, umso besser.

Sondertilgung und Vorfälligkeitsentschädigung: Falls ihr aufgrund eines Erbes oder dem Verkauf des Hauses den Kredit früher ablösen könnt oder müsst, verlangen Finanzierer immer auch eine Entschädigung für entgangene Zinsen. Diese sollte natürlich so gering wie möglich sein. Grundsätzlich sollte eine Sondertilgung aber möglich sein. Man weiß ja nie, welches Glück einem im Leben noch zufliegt.

Bereitstellungszinsen: Habt ihr eine Kreditzusage erhalten, ist diese immer an einen bestimmten Auszahlungszeitraum bzw. Auszahlplan gebunden. Verpasst ihr eine Frist, weil das Haus vom Verkäufer noch nicht geräumt wurde oder es zu einer Bauzeitverlängerung kommt, dann werden immer Bereitstellungszinsen fällig. Der Bereistellungszeitraum sollte möglichst lang sein, um Verzögerungen abzufedern.

Beginn der Rückzahlung (Tilgungsfreie Monate oder Jahre): Wenn ihr einen Teil der Kreditsumme über eine Förderbank finanziert, gibt es sehr oft tilgungsfreie Zeiträume. In diesen Zeiträumen müsst ihr nur die Zinsen bezahlen und noch nicht die Kreditsumme tilgen. Die tilgungsfreie Zeit sollte mindestens ein paar Monate betragen, um Verzögerungen zu puffern. Aber nicht mehrere Jahre, weil dadurch nur die Rückzahlungsdauer in die Länge gezogen wird.

Analysieren und Entscheiden

Wägt ab, welches Angebot das beste ist, indem ihr alle Faktoren mit in die Waagschale werft. Vielleicht ist es besser das Angebot mit einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung dafür aber sehr niedrigen Kreditzinsen anzunehmen, weil ihr eh keine Erbtante habt. Oder eben umgekehrt. Das solltet ihr euch sehr genau ausrechnen und, auf eure Lebensumstände betrachtet, entscheiden.

Schritt 4: Finanzierung unabhängig prüfen lassen

Wenn ihr euch für ein oder zwei Favoriten aus den konkreten Darlehensangeboten (aus der Konditionsanfrage NICHT mehrere Kreditanträge gleichzeitig stellen!) entschieden habt, solltet ihr eure Finanzierung unbedingt von einem unabhängigen Berater prüfen lassen! Vielleicht war ohnehin ein Finanzberater bei der Finanzierungsbeschaffung beteiligt, dann wird der euch sicher gerne das oder die Angebote auf Herz und Nieren prüfen.
Faustfomel: Die monatlichen Kosten für das Haus (Rate und Nebenkosten) sollten 40% der Nettoeinnahmen nicht übersteigen! Damit gewährleistet ihr, dass ihr euren Lebensstandard auch weiterhin halten könnt.

Schritt 5: Kreditanfrage stellen und Kredit-Deal abschließen

Sollten sich zwischen Konditionsanfrage und Kreditanfrage keine unerwarteten SCHUFA Einträge ergeben haben, erhaltet ihr ein Kreditangebot mit den gleichen Bedingungen und Konditionen wie vorher. Jetzt sollte nichts mehr unklar sein und euch dazwischen funken, denn wenn ihr das Angebot ablehnt hat das den oben erwähnten negativen Schufa-Eintrag zur Folge.

Sobald der Kredit-Deal unter Dach und Fach ist, läuft für euch die Zeit. Im Kreditvertrag wurden Fristen vereinbart (z.B. Bereitstellungszeitraum, Termin der ersten Rate). Verzögert sich nun etwas unerwartet, sei es die Übergabe vom Vorbesitzer findet zwei Monate später statt oder der Bau dauert länger, dann kann das teuer für euch werden. Aber ihr seid ja bestens vorbereitet und werdet genügend lange Fristen vereinbart haben, damit unerwartetes euch keinen Angstschweiß auf die Stirn treibt.

Das war Teil 2 der Blog-Serie „Budget, Finanzierung und Kostenfallen – Baukosten von Anfang an im Blick“.
Wenn euch noch nicht klar ist, wie ihr ein verlässliches Budget aufstellt, empfehle ich euch auch Teil 1 zu lesen.
Habt ihr Angst vor Kostenfallen und unerwarteten Kostensteigerungen? In Teil 3 erfahrt ihr, wie ihr Kostensteigerungen verhindern könnt.

Frau Architektin schreibt über Finanzierungen: Habe ich Begriffe missverständlich benutzt oder Zusammenhänge zu vereinfacht dargestellt? Bitte zögert nicht mich zu korrigieren. Ich freue mich immer über jedes konstruktive Feedback in den Kommentaren.

Haus Budget

Wie viel Haus könnt ihr euch leisten? – In 3 einfachen Schritten zum verlässlichen Budget für euer Haus

Teil 1 der Serie „Budget, Finanzierung und Kostenfallen – Baukosten von Anfang an im Blick“

Eine belastbare Budgetermittlung, ist der erste Schritt zu eurem neuen Haus. Wenig ist enttäuschender und frustrierender als schon voll in die Planung eingestiegen zu sein, um dann festzustellen, dass man eigentlich noch ein paar Jahre Eigenkapital ansparen muss. In diesem Artikel erkläre ich euch deshalb, wie ihr ganz einfach berechnet, wie viel euer Traumhaus kosten darf.

Hier findest du Teil 2 und Teil 3 der Blog-Serie.

Schritt 1: Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen

Ob ein Auto, eine neue Waschmaschine oder ein Haus, grundsätzlich funktioniert die Budgetermittlung immer gleich: Als erstes müsst ihr wissen wie viel Geld ihr ausgeben könnt. Dazu müsst ihr alle Einnahmen und Ausgaben gegenüber stellen. Einnahmen sind zum Beispiel euer Nettogehalt, Minijob, Kindergeld usw. Ausgaben sind eure Lebenshaltungskosten, Versicherungen (auch die, die nur einmal im Jahr bezahlt werden), Auto und andere regelmäßige Ausgaben. Ausgaben für Urlaub und Freizeit solltet ihr realistisch abschätzen. Bei der Budgetplanung für das Haus bleiben die Kosten, die ihr im Moment für Mieten habt erst einmal außen vor, da diese ja wegfallen werden. Damit ihr nichts vergesst empfehle ich euch einen Haushaltsrechner zu benutzen. z.B. den von Verivox. Der Budgetrechner von Verivox ist allerdings ähnlich grob, wie alle anderen Budgetrechner, und deshalb nicht empfehlenswert. Besser ihr rechnet für die Budgetermittlung „zu Fuß“ oder mit einer Exceltabelle weiter. Dazu seht ihr später ein Beispiel.

Bleibt etwas übrig? Das ist gut und Voraussetzung für alles weitere. Habt ihr dabei einen Puffer eingerechnet (ca. 200€ pro Monat)? Sind die Nebenkosten für die zukünftige Immobilie mit eingerechnet (ca. 2,50€*m²*Monat); je nach energetischem Zustand und Standort? Bedenkt, dass auch während der Bauphase die Spülmaschine kaputt gehen kann und ersetzt werden muss.

Schritt 2: Hochrechnen auf die Finanzierungsdauer

Als nächstes multipliziert ihr euren Jahresüberschuss mit z.B. 25 Jahren oder wie lange ihr für die Finanzierung einplant. Habt ihr einen Job mit kalkulierbaren Lohnsteigerungen? Dann könnt ihr die zukünftigen höheren Gehälter für eure Liquidität nutzen. Seid ihr momentan DINKS (double income no kids), dann rechnet bitte trotzdem nicht mit euren beiden Vollzeitgehältern. Rechnet so, dass zur Not auch nur ein Einkommen ausreicht. Warum? Vielleicht wollt ihr Kinder? Und dann findet ihr nicht sofort einen KiTa-Platz und einer muss nach der Elternzeit noch weiter zu Hause bleiben. Ihr wollt keine Kinder? Gut – aber was macht ihr, wenn ein Elternteil pflegebedürftig wird, oder ein Partner arbeitsunfähig, oder, oder? Die Szenarien, weshalb nicht soviel Geld rein kommt, wie geplant sind mannigfaltig, sehr individuell und leider auch nicht selten, aber selten vorhersehbar.
Habt ihr an alles gedacht? Dann habt ihr die finanzierbare Kreditsumme!

Schritt 3: Kreditsumme+Eigenkapital=Budget

Ihr habt in Schritt 2 die mögliche finanzierbare Kreditsumme ermittelt. Um jetzt euer Budget zu erhalten, addiert ihr das verfügbare Eigenkapital hinzu. Habt ihr einen Bausparvertrag, Barvermögen oder Aktien? Vielleicht geben euch die Eltern einen Vorschuss auf das Erbe oder der Chef gibt euch einen Arbeitgeber-Kredit. Alles, was ihr an Eigenkapital zusammenkratzen könnt, erhöht das Budget und eure Bonität. (Aber Vorsicht: Auch bei Privatkrediten dürft ihr die Rückzahlung nicht vergessen.)
Das ermittelte Budget schließt nun alle Kosten, die jemals um den Hausbau entstehen, inklusive aller Nebenkosten und Betriebskosten, mit ein. Auch die Zinsen sind in dieser Zahl schon drin. Das heißt, um euer Budget für die Baukosten oder den Kaufpreis zu ermitteln, müsst ihr alle entstehenden anderen Kosten von der Gesamtsumme abziehen. Das verhindert, dass euch später Kosten überraschen und ihr diese nur durch Einbußen in eurem Lebensstandards bezahlen könnt.
Abzuziehen sind:
– Kaufnebenkosten (ca. 10%), Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % (!)
– Sicherheitsabschlag (5%),
– Instandhaltungskosten (1€/(m²*Monat)),
– durchschnittliche Darleheneffektivszinsen (z.B. 2%) dafür braucht ihr einen Zinseszins-Kredit-Rechner z.B. den von Offerio.

Hier ein Beispiel zu den Schritten 1-3:

Wohnfläche 140m², 25 Jahre Laufzeit, 30.000€ Eigenkapital, fiktive Einnahmen 3000€ und Ausgaben 1500€:

Achtung: bei den prozentualen Abschlägen (Kaufnebenkosten und Sicherheitsabschlag) muss man sich annähern. Da es sich um einen Zirkelbezug handelt.

Mein besonderer Tipp: Budgetrechner im Internet kritisch nutzen

Im Internet gibt es diverse Budgetrechner für die Immobilienfinanzierung. Leider besteht bei vielen Onlinerechnern die Gefahr, dass die finanzielle Lage zu positiv eingeschätzt wird. Das passiert, weil nicht genügend Details (die man zum Teil ja auch noch nicht wissen kann) abgefragt werden. So berücksichtigen z. B. nur die wenigsten Budgetrechner neben den Kaufnebenkosten auch die Bau- und Betriebsnebenkosten. Die Ergebnisse solcher Rechner sind daher oft irreführend, die finanzielle Schieflage ist also vorprogrammiert. Auch wenn ihr euch zusätzlich beraten lassen möchtet, würde ich von der Nutzung solcher Rechner abraten. Nichts ist ärgerlicher, als in den ersten Gesprächen mit dem Bankberater festzustellen, dass ein Hauskauf oder-Bau nicht finanzierbar ist, weil diverse Kosten nicht berücksichtigt wurden.

Seid ihr in der glücklichen Lage mehr übrig zu haben, als ihr für ein Haus ausgeben müsst oder wollt? Dann könnt ihr die nicht verwendeten monatlichen Reserven ansparen und für eine mögliche Sondertilgung einplanen.

Im nächsten Teil verrate ich euch, wie ihr eure Wunschfinanzierung erhaltet. Hier geht’s zu Teil 2.

Ihr habt noch Fragen zur Budgetplanung für euer Traumhaus oder möchtet von eigenen Erfahrungen berichten? Ich freue mich über euer Feedback in den Kommentaren.